Photos retouchées par IA dans les annonces : ce que vous pouvez désormais exiger de votre agent immobilier

Le Conseil des ministres a approuvé le 17 juillet 2026 un nouveau code de déontologie pour les agents immobiliers, sur proposition de la ministre des Indépendants et des PME Eléonore Simonet. Le texte entre en vigueur dix jours après sa publication au Moniteur belge. Il remplace celui de 2018 et introduit trois articles consacrés à l'intelligence artificielle, une première pour la profession.

Ces règles s'adressent aux agents immobiliers, mais elles ont été écrites pour protéger les propriétaires et les acheteurs. Voici ce qu'elles vous permettent d'exiger concrètement.

Une image générée par IA doit être signalée

C'est la disposition la plus visible. L'IPI recommande d'indiquer clairement lorsqu'une image utilisée dans la publicité d'un bien a été produite par intelligence artificielle, par exemple avec une mention explicite ou un filigrane. L'obligation d'information découle de l'article 50 de l'AI Act européen.

Le sujet n'est pas théorique. Depuis deux ans, les outils de home staging virtuel se sont banalisés : on photographie une pièce vide, on demande à un logiciel de la meubler, de repeindre les murs, parfois de redresser une façade ou d'ajouter du soleil dans un jardin orienté nord. Le résultat est joli. Il n'est pas exact.

Pour un vendeur, l'effet pervers est mesurable sur la durée de vente. Une annonce embellie génère beaucoup de clics et beaucoup de visites, mais les candidats arrivent avec une image en tête, découvrent autre chose, et repartent. Le bien accumule les visites sans offre, il commence à traîner sur les portails, et les acheteurs suivants se demandent pourquoi personne n'en a voulu. Une remise de prix suit presque toujours. La photo flatteuse a coûté de l'argent au propriétaire.

Chez ED Immo, nous travaillons avec des reportages photo réalisés en Smart Fusion, des vidéos en haute définition et des prises de vue par drone. Le principe est simple : ce que le candidat voit sur l'annonce est ce qu'il trouvera à la visite. Cela filtre moins de curieux, mais cela amène des acheteurs sérieux.

Vos documents personnels ne peuvent pas être versés dans un outil d'IA ouvert

Le nouveau code interdit d'introduire des données à caractère personnel dans un système d'intelligence artificielle ouvert, et d'utiliser l'IA dans le but de tromper quelqu'un.

Là aussi, cela mérite d'être traduit. Quand vous confiez une vente, vous transmettez à votre agent une quantité importante d'informations : composition de ménage, situation matrimoniale, parfois des éléments sur un divorce ou une succession, une copie de carte d'identité, un acte de base, un certificat PEB, des relevés. Coller ces documents dans un outil d'IA grand public pour en obtenir un résumé revient à les envoyer sur un serveur dont personne ne maîtrise l'usage ultérieur.

Vous avez le droit de poser la question à votre agent, quel qu'il soit. Comment mes documents sont-ils traités, et par quels outils ?

Un système d'IA ne remplace pas le jugement du professionnel

Le troisième point est le plus structurant. Le code rappelle que la responsabilité de l'agent immobilier reste entière lorsqu'il utilise l'IA, et que son jugement professionnel ne peut jamais être remplacé par un système automatisé.

C'est particulièrement vrai pour l'estimation. Les outils d'estimation en ligne, y compris le nôtre, croisent des transactions passées et des caractéristiques déclarées. Ils donnent un ordre de grandeur utile pour se situer, et rien de plus. Ils ne savent pas que votre rue est en travaux depuis huit mois, que l'immeuble d'en face a obtenu un permis pour trois étages supplémentaires, que le quartier a changé de profil depuis la rénovation de la gare de Namur, ni qu'une maison identique s'est vendue 22.000 € au dessus du prix affiché en juin parce que deux acheteurs se sont retrouvés face à face.

À surface, année et label identiques, deux maisons namuroises peuvent s'écarter de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Cet écart se lit sur place, pas dans une base de données.

Les mentions obligatoires s'étendent aux réseaux sociaux

Un dernier point, plus administratif mais utile à connaître si vous vérifiez le sérieux d'un professionnel. Le nouveau code impose que les mentions obligatoires figurent sur la page d'accueil de chaque réseau social utilisé par l'agent, avec la possibilité d'un lien vers le site internet si l'espace manque. Le numéro de compte de tiers, lorsqu'il est requis, doit apparaître sur les documents et sur le site.
Un agent immobilier qui travaille en Belgique dispose d'un numéro IPI, d'une assurance responsabilité civile professionnelle et d'un cautionnement. Ces informations sont publiques et vérifiables sur le site de l'IPI. Le nôtre est le 507027.

En pratique, avant de confier votre bien

Trois questions valent la peine d'être posées lors du premier rendez vous, à nous comme à un confrère : les photos de vos annonces sont-elles retouchées ou générées, comment traitez-vous mes documents personnels, et sur quoi repose votre estimation.
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